上海市住房保障的財(cái)稅配套政策

上海市住房保障的財(cái)稅配套政策如下

建立住房保障體系是在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制中建設(shè)服務(wù)型政府的重要實(shí)踐， 涉及到政府所履行的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會(huì)管理與公共服務(wù)等各項(xiàng)職能，需要從財(cái)政和稅收等方面予以重點(diǎn)安排，為住房保障工作提供堅(jiān)實(shí)的財(cái)政支撐和政策支持。在對(duì)住房保障體系的探索過程中，上海一直高度重視財(cái)稅配套問題。不僅嚴(yán)格貫徹落實(shí)中央有關(guān)部門的政策措施，而且注重結(jié)合實(shí)際情況積極開展試點(diǎn)。

一、上海市住房保障的財(cái)政支持

多年來，上海一直在調(diào)整和優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，努力將有限的財(cái)政資源配置到關(guān)鍵領(lǐng)域和重點(diǎn)行業(yè)， 形成了“三個(gè)聚焦”的思路，即聚焦惠民生、聚焦調(diào)結(jié)構(gòu)、聚焦促和諧。其中，加大保障性住房的財(cái)政投入就是順民意、解民憂、惠民生的重要內(nèi)容之一。

1. 建立財(cái)政支持機(jī)制。著眼于切實(shí)解決低收入家庭的住房困難，上海按照中央的統(tǒng)一部署，出臺(tái)了一系列推進(jìn)住房保障體系建設(shè)的財(cái)政政策，建立了一些有效的財(cái)政支持機(jī)制。首先，明確住房保障專項(xiàng)資金的來源渠道。廉租住房保障資金的來源主要包括地方財(cái)政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金、從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金、住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額以及中央劃撥的專項(xiàng)補(bǔ)助資金。另外，還設(shè)立了動(dòng)遷安置專項(xiàng)補(bǔ)助資金和公租房專項(xiàng)資金，來源渠道主要是地方財(cái)政預(yù)算和土地出讓收入。其次，明確保障性住房免收的全國性及地方性非稅收入項(xiàng)目。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房和動(dòng)遷安置住房，一律免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。其中，免收的行政事業(yè)性收費(fèi)包括：防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、城市房屋拆遷管理費(fèi)、工程定額測定費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等項(xiàng)目;免收的政府性基金包括：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、新型墻體材料專項(xiàng)基金、城市教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、城市公用事業(yè)附加等項(xiàng)目。再次，探索財(cái)政支持機(jī)制的新思路。

上海計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施一項(xiàng)新的政策，要求市與區(qū)縣從區(qū)縣商業(yè)性項(xiàng)目取得的土地出讓凈收益中各統(tǒng)籌15%，建立“上海市保障性住房專項(xiàng)資金”， 用于全市保障性住房的重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

2. 增加財(cái)政支持力度。近年來，上海不斷加大財(cái)政支持住房保障建設(shè)的力度。2008 年，上海市區(qū)兩級(jí)安排廉租住房補(bǔ)貼資金21.3 億元。2009 年，上海廉租住房市級(jí)補(bǔ)貼為1 億元，區(qū)級(jí)補(bǔ)貼約23 億元，另外在政府性基金中提供城鎮(zhèn)廉租住房保障專項(xiàng)資金10.2 億元。2010 年，根據(jù)財(cái)政部《2010 年政府收支分類科目》規(guī)定的新增科目，上海住房保障市級(jí)支出為17.2 億元，政府性基金中城鎮(zhèn)廉租住房保障專項(xiàng)資金支出為16.5 億元。從公開的信息看，多數(shù)區(qū)縣的住房保障支出在2010 年有所增長， 不僅表現(xiàn)在相對(duì)年初的預(yù)算上，而且體現(xiàn)于同比指數(shù)上。比如，黃浦區(qū)在2010年的住房保障支出為1.48 億元，為年初預(yù)算的105.5%，相比前一年增長了8.3%;盧灣區(qū)在2010 年的住房保障支出為0.63 億元， 為年初預(yù)算的100.7%， 相比前一年增長了18.5%。

年， 上海市本級(jí)財(cái)政預(yù)算的住房保障支出為22億元。此外，根據(jù)財(cái)政部相關(guān)規(guī)定，上海市在 年的政府性基金中，用于廉租住房補(bǔ)貼資金、舊區(qū)改造資金等保障性住房支出為30 億元，將在國有土地使用權(quán)收入(政府性基金)中予以安排。多數(shù)區(qū)縣在 年的財(cái)政預(yù)算中所安排的住房保障支出也都有所增長。

3. 創(chuàng)新財(cái)政支持方式。住房保障建設(shè)任務(wù)繁重，資金需求巨大，僅僅依靠政府財(cái)政投入，難以保證住房保障建設(shè)的可持續(xù)性。因而，上海還積極創(chuàng)新財(cái)政支持方式，充分發(fā)揮政府財(cái)政投入的引導(dǎo)帶動(dòng)作用， 放大財(cái)政政策效能，通過采取財(cái)政貼息、政府資本金注入、稅費(fèi)優(yōu)惠等措施，吸引社會(huì)力量參與保障性住房的建設(shè)和運(yùn)行管理，建立可持續(xù)發(fā)展的長效機(jī)制。比如，針對(duì)公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營難題，上海探索建立一批公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)。由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政共同出資， 向這些機(jī)構(gòu)提供一定規(guī)模的資本金，從而使這些機(jī)構(gòu)成為負(fù)責(zé)公共租賃住房投資、建設(shè)籌措、供應(yīng)和租賃管理的主體，并引導(dǎo)各類社會(huì)投資主體參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營。

二、上海市住房保障的稅收配套

稅收是國家為滿足社會(huì)公共需要，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，強(qiáng)制、無償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是國家憑借公共權(quán)力參與國民收入分配和再分配的一種方式。根據(jù)不同時(shí)期的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總目標(biāo)，國家會(huì)在既定的制度框架內(nèi)對(duì)某些稅收采取相應(yīng)的激勵(lì)和照顧措施，以減輕特定納稅人應(yīng)履行的納稅義務(wù)，從而起到引導(dǎo)、規(guī)范和調(diào)控的作用。

住房保障體系的建設(shè)離不開稅收政策的支持。由于住房保障是一項(xiàng)保障和改善民生的工作，從國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度看，也是一種收入再分配的方式，因而與稅收屬于同一范疇。從這種意義上說，對(duì)住房保障一些環(huán)節(jié)實(shí)行稅收優(yōu)惠或予以免征，可以節(jié)省征稅成本，減少行政資源的浪費(fèi)。而且，住房保障作為一種公共服務(wù)，社會(huì)意義遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)意義，因而應(yīng)通過稅收優(yōu)惠或相關(guān)措施，鼓勵(lì)各種社會(huì)力量參與住房保障工作。另外，對(duì)住房保障工作給予稅收配套，還體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的發(fā)展導(dǎo)向。

基于不同標(biāo)準(zhǔn)，可以將稅收分為若干種類。比如，按照課稅對(duì)象的不同，與住房保障相關(guān)的稅收可以分為流轉(zhuǎn)稅(包括營業(yè)稅)、所得稅(包括企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅)、財(cái)產(chǎn)稅(包括房產(chǎn)稅、契稅)、行為稅(包括印花稅)、資源稅(包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅)。再比如，按照稅收的計(jì)算依據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，又可以分為從量稅(城鎮(zhèn)土地使用稅)、從價(jià)稅(包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅等)。在此，為了全面描述上海圍繞住房保障體系而提供的稅收配套措施，擬從保障性住房的房源籌措、運(yùn)營管理和消費(fèi)等幾個(gè)方面進(jìn)行分類。

1. 保障性住房房源籌措環(huán)節(jié)的稅收配套。

(1) 城鎮(zhèn)土地使用稅。按照財(cái)稅[2008]24 號(hào)、財(cái)稅[2010]42 號(hào)、財(cái)稅[2010]88 號(hào)等中央有關(guān)部門文件的規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可以按這些保障性住房的建筑面積占總面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

(2)土地增值稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房(包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、改造安置住房和公共租賃住房)，且增值額未超過扣除項(xiàng)目余額20%的，免征土地增值稅。

(3)印花稅。對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位與相應(yīng)保障性住房相關(guān)的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的， 依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可以按照各類保障性住房的建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)和建造單位的印花稅。

(4)契稅。對(duì)廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源、公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房、經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

(5)所得稅。企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為廉租住房和公租房， 符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈(zèng)支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。個(gè)人捐贈(zèng)住房作為廉租住房的，捐贈(zèng)額未超過其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

2. 保障性住房經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的稅收配套。

(1)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。對(duì)廉租住房經(jīng)營管理單位、公共租賃住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房和公共租賃住房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。但是，公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨(dú)核算，未單獨(dú)核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

(2)印花稅。對(duì)廉租住房、公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

3. 保障性住房消費(fèi)環(huán)節(jié)的稅收配套。

(1)印花稅。對(duì)廉租住房承租人、公租房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。

(2)契稅。對(duì)個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在上海市現(xiàn)行3%契稅稅率基礎(chǔ)上減半征收。其中，首次購買90 平方米及以下經(jīng)濟(jì)適用住房的，憑上海市房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明，契稅稅率暫按1%征收。

(3)個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人按照法定途徑獲得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅;但對(duì)于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補(bǔ)貼，則不能免征個(gè)人所得稅。

4. 保障性住房稅收配套的管理。

為了做好各類保障性住房的稅收配套工作，上海市的相關(guān)部門建立了一種名單管理機(jī)制。對(duì)符合規(guī)定的保障性住房經(jīng)營管理單位、建設(shè)項(xiàng)目以及開發(fā)企業(yè)名單，由上海市住房保障和房屋管理局通過書面形式定期向上海市地方稅務(wù)局提供。市地方稅務(wù)局收到名單后，負(fù)責(zé)將名單轉(zhuǎn)發(fā)給所屬稅務(wù)征收分局。各稅務(wù)征收分局據(jù)以辦理相關(guān)稅收的減免。

三、上海市的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

年1 月27 日， 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，其中上海是試點(diǎn)城市之一。房產(chǎn)稅改革，不僅是我國稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)建立健全住房保障體系也有著重大的推動(dòng)意義。

1. 上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的政策內(nèi)容。根據(jù)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》， 上海試點(diǎn)的征收對(duì)象為自 年1 月28 日起在上海行政區(qū)域內(nèi)居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非上海居民家庭在上海新購的住房。在計(jì)稅依據(jù)上，參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)時(shí)期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

上海征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)的適用稅率暫定為0.6%。但對(duì)于應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2 倍(含2 倍)的，稅率暫減為0.4%。比如，根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，上海市2010 年新建商品住宅平均銷售價(jià)格為14 213 元/平方米。

因而，在 年度，如果應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格不高于28 426 元/平方米的，則適用0.4%的稅率，否則要適用0.6%的稅率。

考慮到居民的合理居住需求以及其他情況，上海的試點(diǎn)方案規(guī)定了若干種稅收減免的情形。(1)上海的居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積)人均不超過60 平方米(即免稅住房面積，含60 平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過60 平方米的，對(duì)屬新購住房超過部分的面積，要計(jì)算征收房產(chǎn)稅。其中，合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。(2)上海居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。(3)上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房，且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。(4)符合國家和上海市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海市居住證并在上海工作生活的，其在上海新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。(5)持有上海居住證滿3 年并在上海工作生活的購房人，其在上海新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅; 持有上海居住證但不滿3 年的購房人，其上述住房先按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有上海居住證滿3 年并在上海工作生活的， 其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。(6)其他需要減免或免稅的住房，由上海市政府決定。

上海在試點(diǎn)方案中明確規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。

2. 上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革對(duì)住房保障體系建設(shè)的意義。

房產(chǎn)稅不僅能合理調(diào)節(jié)居民收入分配，改善社會(huì)收入分配結(jié)構(gòu)， 為住房保障體系建設(shè)創(chuàng)造更加適宜的宏觀環(huán)境，而且能正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，提高住房資源的配置效率，為住房保障體系建設(shè)營造更加有利的市場環(huán)境，更能改善地方政府的財(cái)政收支結(jié)構(gòu)，為住房保障體系建設(shè)提供相對(duì)穩(wěn)定的資金來源。

(1)拓寬資金來源渠道。上海的試點(diǎn)方案已經(jīng)明確，房產(chǎn)稅收入主要用于保障性住房建設(shè)，這對(duì)拓寬保障性住房建設(shè)的資金來源渠道具有直接意義。盡管從目前的試點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅收入在數(shù)額上尚不夠龐大，但從制度演進(jìn)與國際比較的角度看，房產(chǎn)稅必將會(huì)是保障性住房建設(shè)的重要資金來源渠道。

(2)提高住房資源的配置效率。房產(chǎn)稅，既能抑制部分投機(jī)性的購房需求，又能引導(dǎo)部分投資者確立相對(duì)理性的購房需求，從而改善市場化商品住房的供求關(guān)系。由于市場化商品住房體系與保障性住房體系是相輔相成的，無論哪一個(gè)體系出現(xiàn)較劇烈的波動(dòng)，都勢必會(huì)影響到另外一個(gè)體系。同樣，一個(gè)體系漸趨穩(wěn)定，也會(huì)有助于另一個(gè)體系的平穩(wěn)運(yùn)行。因而，通過征收房產(chǎn)稅，提高住房資源的配置效率，可以減少住房保障體系所承受的壓力，為住房保障體系建設(shè)創(chuàng)造更加有利的市場環(huán)境。

(3)促進(jìn)府際關(guān)系的協(xié)調(diào)。任何一項(xiàng)制度的有序運(yùn)行都有賴于不同層級(jí)的各類主體能夠?qū)崿F(xiàn)激勵(lì)相容。通過對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅， 可以優(yōu)化調(diào)整既有的稅制結(jié)構(gòu)，減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度，改善地方政府的財(cái)政收支結(jié)構(gòu)，更為重要的是，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，在中央政府和地方政府之間能實(shí)現(xiàn)激勵(lì)相容，從而可以促進(jìn)府際關(guān)系的協(xié)調(diào)。作為政府提供公共服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，住房保障的順利推進(jìn)無法離開協(xié)調(diào)的府際關(guān)系。因而，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)推進(jìn)住房保障體系建設(shè)的重要因素。

四、完善財(cái)稅配套政策的建議

著眼于建立和完善分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障體系，上海市有關(guān)住房保障的財(cái)稅配套政策還需要在以下幾個(gè)方面予以推進(jìn)。

1. 優(yōu)化政府財(cái)政投入，提高公共資金使用效率。住房保障體系的建立和完善離不開政府的財(cái)政投入，這是由住房保障的公共服務(wù)屬性所決定的。不過，在加大政府財(cái)政投入的同時(shí)，要進(jìn)一步優(yōu)化投入結(jié)構(gòu)，要更加聚焦基本公共服務(wù)，更加聚焦民生改善。比如，在不同的住房保障服務(wù)類型中，應(yīng)將更多的財(cái)政投入于廉租住房、公共租賃住房和危房改造。另外，要逐步提高公共資金的使用效率，使有限的財(cái)政投入能盡可能地發(fā)揮保障效應(yīng)。

2. 強(qiáng)化稅收引導(dǎo)力量，吸引社會(huì)資本投資。除了政府財(cái)政投入外，還應(yīng)該通過相關(guān)政策的引導(dǎo)，吸引社會(huì)力量積極參與保障性住房的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理。吸引社會(huì)資本的參與，既能彌補(bǔ)政府財(cái)政投入的不足，也能引導(dǎo)民間資本的合理流動(dòng)，還能提升住房保障的多元化。比如，參與保障房建設(shè)運(yùn)營的社會(huì)主體能獲得財(cái)政補(bǔ)貼，或享受稅收優(yōu)惠或減免，或獲得貸款貼息。

3. 發(fā)揮財(cái)稅綜合效應(yīng)，營造良好社會(huì)氛圍。對(duì)于上海等人口導(dǎo)入量較大的特大型城市，還需要發(fā)揮財(cái)稅政策的綜合效應(yīng)，使各種社會(huì)主體能充分利用存量住房為眾多工作關(guān)系不夠穩(wěn)定的流動(dòng)人口提供宜居和實(shí)惠的租賃服務(wù)。

比如，合格主體能獲得稅收減免，或能獲得低息貸款。

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