地稅稅收政策
地稅稅收政策如下
關(guān)注一：住房套數(shù)和面積決定契稅適用稅率
房屋契稅怎么算的?征收標(biāo)準(zhǔn)是什么……許多買房者對此還比較陌生。
據(jù)介紹，目前我省契稅法定稅率為3%。在購買住房為家庭唯一住房成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，即常說的“首套住房”)的情況下，可能涉及兩檔優(yōu)惠稅率。按照年財(cái)稅23號文件內(nèi)容，對個(gè)人購買家庭唯一住房且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
對個(gè)人購買的家庭首套住房，不再區(qū)分普通住房和非普通住房，即首套住房面積在90平方米以上的，無論是否超過144平方米，一律按1.5%的優(yōu)惠稅率征收契稅。
對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房(即通常所說的“二套房”)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。二套住房不再區(qū)分普通住房和非普通住房，即面積在90平方米以上的，無論是否超過144平方米，一律按2%的優(yōu)惠稅率征收契稅。
家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。
個(gè)人購買家庭第三套以上住房，或?qū)儆诜亲≌騿挝毁徺I的房產(chǎn)的，適用3%的法定稅率。
關(guān)注二：契稅征收按照家庭為單位
據(jù)介紹，“家庭唯一住房”是指在同一省轄市范圍內(nèi)購房者家庭(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)僅擁有一套住房。
凡符合家庭唯一住房或第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策的納稅人，在繳納契稅時(shí)需提供購房合同、全款發(fā)票、家庭成員的戶口本、身份證及婚姻情況的證明資料，同時(shí)提供由不動產(chǎn)檔案部門出具的《徐州市住房狀況證明》。如家庭成員有一方的戶口在下轄縣(市、區(qū))的，還需要提供戶口所在地房管部門開具的家庭成員的住房證明。
關(guān)注三：個(gè)人賣房子要繳納哪些稅?
自年5月1日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額征收增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
繳納增值稅的同時(shí)，還需以增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率應(yīng)當(dāng)按房屋所在地進(jìn)行確定，房屋所在地在市區(qū)，稅率為7%;房屋所在地在縣城、鎮(zhèn)，稅率為5%;房屋所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。教育費(fèi)附加征收率為3%，地方教育附加征收率為2%。
轉(zhuǎn)讓住房涉及的個(gè)人所得稅按兩種方式繳納。所轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)屬于個(gè)人住房的，如能提供發(fā)票的，按扣除原值和相關(guān)費(fèi)用后的應(yīng)稅所得的20%計(jì)征，如不能提供發(fā)票的，按全額1%計(jì)征;所轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)屬于非住房的，如能提供原購房發(fā)票、合同或財(cái)政收據(jù)的，按扣除原值和相關(guān)費(fèi)用后的應(yīng)稅所得的20%計(jì)征，不能提供發(fā)票、合同或財(cái)政收據(jù)的，按全額的20%征收。
而對于轉(zhuǎn)讓個(gè)人自用5年以上，且是家庭唯一生活用房的免征個(gè)人所得稅。
“家庭唯一生活用房”與“家庭唯一住房”分別是個(gè)人所得稅和契稅涉及的認(rèn)定，但在資料認(rèn)定上基本一致。其區(qū)別：一是前者針對賣方，后者針對買方;二是如戶口屬于江蘇省其他省轄市的，前者還需要提供家庭成員在戶口所在地的住房證明，后者在實(shí)踐上不需要提供。
個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅。但個(gè)人銷售非住房則按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目按成交價(jià)的萬分之五繳納印花稅。
關(guān)注四：購房滿2年后轉(zhuǎn)讓的時(shí)間怎樣確認(rèn)
根據(jù)規(guī)定，購房時(shí)間的確認(rèn)分以下四類情形：一是按市場價(jià)格購買的住房以不動產(chǎn)權(quán)登記證上記載的日期和《契稅完稅證》的填發(fā)日期,按“孰先”原則確認(rèn);二是按房改政策購買的住房以不動產(chǎn)權(quán)登記證上記載的日期、《公有住房購買契約》的簽訂日期和付款收據(jù)時(shí)間,按“孰先”原則確認(rèn);三是繼承或直系親屬贈予取得的住房,購房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購房時(shí)間連續(xù)計(jì)算;四是非直系親屬贈予取得的住房,購房時(shí)間從受贈產(chǎn)權(quán)時(shí)間開始計(jì)算。其中“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。
不動產(chǎn)權(quán)登記證未及時(shí)辦理的情況下，如果已經(jīng)繳納了契稅，按照“孰先”的原則，即自繳納契稅之日起，滿足購房時(shí)間超過2年的，可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。
關(guān)注五：受贈房屋再轉(zhuǎn)讓如何交稅?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》(國稅發(fā)[2006]144號)的規(guī)定，贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，屬于免稅贈與。
對于這樣的免稅贈與房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，個(gè)人所得稅以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法按20%的稅率計(jì)征個(gè)人所得稅。如受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
如果轉(zhuǎn)讓的受贈住房屬于省內(nèi)家庭唯一生活用房，且本次轉(zhuǎn)讓距該受贈房產(chǎn)原購房時(shí)間超過5年，則可以享受個(gè)人所得稅的免征政策。
現(xiàn)場問答?
1、一市民將年購買的一套110平方米的住房，以6000元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去。在辦稅窗口申報(bào)納稅時(shí)，工作人員卻按6800元/平方米的最低計(jì)稅價(jià)格征收。請問他們征稅的政策依據(jù)是什么?
答：為規(guī)范房屋交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的公平交易，保持良好的稅收征納環(huán)境，堵塞“陰陽合同”造成稅款流失的漏洞，徐州根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》的規(guī)定，對于存量房交易稅務(wù)機(jī)關(guān)按照合同價(jià)格與最低計(jì)稅價(jià)格孰高的原則確定計(jì)稅價(jià)格，即如合同價(jià)格低于最低計(jì)稅價(jià)格的，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的最低計(jì)稅價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。
目前，徐州地稅系統(tǒng)已建立了房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理制度，并開發(fā)了存量房交易計(jì)稅價(jià)格評估軟件，已將近1300個(gè)小區(qū)的市場交易價(jià)格納入該系統(tǒng)。但對按照最低計(jì)稅價(jià)格確定的計(jì)稅依據(jù)有異議的，根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局存量房交易計(jì)稅價(jià)格爭議處理辦法》的規(guī)定，可由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托物價(jià)局等相關(guān)部門進(jìn)行個(gè)案評估對計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行再次認(rèn)定。
2、如果夫妻雙方商定準(zhǔn)備將婚前購買的一套住房的產(chǎn)權(quán)人由丈夫變成夫妻共有，或變?yōu)槠渑渑家蝗耍囊环N能免契稅?
答：根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于《關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅〔〕4號)的規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有,變更為夫妻雙方共有或另一方所有,或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,變更為其中一方所有,或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,雙方約定、變更共有份額,免征契稅。
3、一市民的房屋兩年前被拆了，當(dāng)時(shí)賠償了50萬元錢，現(xiàn)在又買了一套房子，聽說用拆遷補(bǔ)償款購房有優(yōu)惠，應(yīng)該如何辦理?
答：可以用拆遷協(xié)議上的補(bǔ)償價(jià)款進(jìn)行新購房產(chǎn)契稅抵扣。如果賠償價(jià)格高于這次購房價(jià)格，可以全額享受減免。如果賠償價(jià)格低于這次購房價(jià)格，契稅按購房價(jià)減補(bǔ)償款的差額計(jì)征。若購房超過補(bǔ)償，這次購房又符合唯一住房等特殊優(yōu)惠的，超過部分仍可享受優(yōu)惠，稅率按各類優(yōu)惠條件下最優(yōu)惠的適用。