北京契稅新政策規(guī)定
年北京契稅新政策
繼年2月初下調(diào)首付比例后，房地產(chǎn)市場再度迎來新的刺激措施。財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知，自年2月22日起調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。
財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部昨日聯(lián)合發(fā)布通知，自年2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。通知中還稱，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施上述個人購買家庭第2套改善性住房契稅優(yōu)惠政策和營業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅仍按照之前政策執(zhí)行。
根據(jù)通知，對個人購買家庭少有住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第2套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。新政還特別提出：二套房契稅優(yōu)惠以及營業(yè)稅優(yōu)惠，暫不適用于北上廣深四地。
新政不再區(qū)分普通和非普通住宅
新政不再以144平方米為界區(qū)分普通和非普通住宅，而是統(tǒng)一規(guī)定：購買90平方米以上首套房的按網(wǎng)簽價的1.5%征收契稅。而在過去，一旦交易房屋面積大于144平方米，就要按3%征收契稅。
以北京為例，原來執(zhí)行的契稅政策是，居民購買少有住房且為普通住宅的，90平方米以下的契稅為1%，90-144平方米為1.5%，144平方米以上的為3%，而此前二套房不論面積多少都是3%?，F(xiàn)在，首套房的契稅新政策是直接用面積標(biāo)準(zhǔn)劃分，90平方米以下的，一律1%，90平方米以上的，一律1.5%
兩年以上住房出售全部免征營業(yè)稅
根據(jù)通知，營業(yè)稅方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
營業(yè)稅原來的政策是，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。去年3月，普通住房營業(yè)稅免征門檻被從5年下調(diào)為兩年。
北上廣深無緣部分優(yōu)惠政策
不過，新政特別提出：二套房契稅優(yōu)惠以及營業(yè)稅優(yōu)惠，暫不適用于北上廣深四地。這意味著北京若要享受此輪新政，必須符合頭次置業(yè)并且房屋面積大于144平方米的條件。
2月2日，央行發(fā)文稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭頭次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上較低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。目前，僅有四個一線城市，即北上廣深及旅游城市三亞仍執(zhí)行限購措施。
中原地產(chǎn)領(lǐng)頭分析師張大偉認(rèn)為，政策繼續(xù)繞開了一線城市，整體看，一線城市庫存問題并不嚴(yán)重，預(yù)計后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大。
一些業(yè)內(nèi)專家也表示，在樓市分化的背景下，這四個一線城市當(dāng)前面臨的首要問題是價格上漲壓力較大，此次調(diào)整也體現(xiàn)了差異化的樓市調(diào)控思路。
降低購房契稅有利于大戶型銷售
“這次調(diào)整是房地產(chǎn)‘去庫存’和穩(wěn)定市場眾多舉措的重要組成部分，可以帶動剛性需求、刺激改善性需求，還可以促進(jìn)二手房市場活躍。”中國社科院城市與競爭力研究核心主任倪鵬飛表示，與之前出臺的信貸、住房公積金調(diào)整等政策一同，此輪調(diào)整可謂“多策并舉”，體現(xiàn)了持續(xù)性，將從整體上提振需求，對住房市場保持持續(xù)增長和“去庫存”有積極影響。
從整體來看，北京房地產(chǎn)市場的庫存并不嚴(yán)重，但存在結(jié)構(gòu)性的問題，一些高端住宅和商業(yè)物業(yè)的庫存壓力較大。對于本次契稅優(yōu)惠調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低購房契稅有利于提高大戶型的銷售。
以在北京東五環(huán)附近頭次購買一套150平方米的大戶型為例，以每平方米4萬元來計算，該房的總價為600萬元，若在2月22日之前購買，此時該家庭應(yīng)繳納的契稅為3%，總計18萬元，而在本次契稅優(yōu)惠之后，應(yīng)繳納的契稅標(biāo)準(zhǔn)降低為1.5%，實際繳納為9萬元，總共減少契稅為9萬元。
對改善型或二套購房的群體賦予減稅政策
同時，本次新政的較大亮點是對改善型或二套購房的群體賦予減稅政策。對于面積超過90平方米的住房，從過去3%的契稅調(diào)整到了2%，這也使得購置大戶型的改善型用戶獲得利好。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次契稅調(diào)整，可以看出政策的兩個導(dǎo)向，一是鼓勵購房者積極購置大戶型住房;二是鼓勵購房者積極換房，這同時將有助于消化非一線城市的庫存，有利于盤活非一線城市市場流通與銷售環(huán)節(jié)。
契稅分類
一、是按成交價格計算。成交價格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。
二、是根據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權(quán)贈送、房屋贈送時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。
三、是依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。
四、是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設(shè)2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權(quán)給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉(zhuǎn)讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。
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