深圳樓市新政策怎么解讀
深圳樓市新政策解讀
深圳新房均價(jià)出現(xiàn)七連跌
在持續(xù)調(diào)控之下，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)平穩(wěn)格局。市規(guī)土委昨日披露的數(shù)據(jù)顯示，4月全市均價(jià)54619元/平方米，環(huán)比微跌0.2%，截至目前已連續(xù)多月保持在5.5萬(wàn)元/平方米上下的水平。成交量方面，一手住宅4月成交1977套，環(huán)比上升146.2%。從具體的成交情況看，剛需盤(pán)仍是撐起市場(chǎng)的主力。
“深八條”對(duì)深圳房?jī)r(jià)調(diào)控作用持續(xù)顯現(xiàn)，深圳新房均價(jià)已現(xiàn)“七連跌”，從去年9月份的61600元/平方米到今年4月的54619元/平方米，房?jī)r(jià)已下跌6981元/平方米。
房信網(wǎng)、安居客的數(shù)據(jù)顯示，從各個(gè)區(qū)域看，龍崗4月均價(jià)38639元/平方米，環(huán)比下降10.2%，跌回“3字頭”。羅湖4月均價(jià)78583元/平方米，環(huán)比下跌7.9%。寶安4月均價(jià)46312元/平方米，環(huán)比下跌4.4%。鹽田4月48478元/平方米，環(huán)比微漲0.6%。
成交量在持續(xù)多月低迷之后，4月份呈現(xiàn)大幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。一手住宅4月成交1977套，環(huán)比上升146.2%。
新房成交以剛需盤(pán)為主，2房和3房是成交主力，合計(jì)成交1603套，占總量的八成。
龍崗和寶安兩個(gè)區(qū)域的剛需盤(pán)較多，也因此成為成交主力。龍崗區(qū)成交970套新房住宅，環(huán)比增加1.7倍，同比減少7.1%;成交面積84562平方米，環(huán)比增加1.5倍，同比減少19.3%。寶安區(qū)成交802套新房住宅，環(huán)比增加1.3倍，同比增加2.8%;成交面積69164平方米，環(huán)比增加1.2倍，同比減少17.7%。
也有個(gè)別區(qū)域受到冷遇。鹽田區(qū)4月僅成交2套新房住宅;福田區(qū)連續(xù)數(shù)月零成交后，首次成交1套新房住宅。
一手房成交上揚(yáng)的同時(shí)，二手市場(chǎng)成交也在向好。4月全市共成交二手房7018套，環(huán)比增加27.4%。具體來(lái)看，4月全市各區(qū)二手房環(huán)比成交全線(xiàn)上漲。其中龍崗漲幅最大，環(huán)比增加36.1%。漲幅最小的鹽田區(qū)環(huán)比增加14.5%。
趕集網(wǎng)和58同城的成交數(shù)據(jù)表明，4月二手房主要成交戶(hù)型為60-90平方米，反映剛需入市的積極性較年初有所變化。
4月二手成交量是一手的3.5倍，一二手成交倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。今年以來(lái)，二手房成交在市場(chǎng)占據(jù)絕對(duì)主力。一季度二手房占全市商品房的比例為72%，一手僅為28%。
關(guān)于樓市，許小年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行規(guī)則有深刻的解讀，把樓市的真相說(shuō)透了，希望給大家一點(diǎn)啟示。
一、為什么拼命印鈔票?
歸根結(jié)底還是美國(guó)在印。美國(guó)拼命量化寬松，如果中國(guó)不印，就是傻子。所以中國(guó)明知道印多了鈔票會(huì)通貨膨脹，也要拼命印，而且印得比美國(guó)更厲害。
二、多印的人民幣怎么辦?
美金是全球硬通貨，多印了，全世界人民幫著一起稀釋?zhuān)黄鸪袚?dān)美國(guó)的通貨膨脹，這叫通貨輸出。中國(guó)也想學(xué)美國(guó)，讓人民幣變成硬通貨，或者有限范圍比如東亞的硬通貨，可惜美國(guó)絕對(duì)不會(huì)同意。
因此，在以前，多印的人民幣只有一條路：在國(guó)內(nèi)通貨膨脹。(而以后，隨著我國(guó)一帶一路的推進(jìn)，人民幣國(guó)際化進(jìn)程的加快，這些多印的人民幣也將像美國(guó)一樣讓全世界人民一起幫著稀釋)
三、嚴(yán)重的通貨膨脹后果是什么?
參考1949年的金圓券，還有1989年的事情。嚴(yán)重的通貨膨脹后果肯定是經(jīng)濟(jì)崩盤(pán)。因此，可以有適度的通貨膨脹，但是不會(huì)坐視惡性通貨膨脹。
四、如何處理嚴(yán)重的通貨膨脹?
就是挖一個(gè)超大的坑，把錢(qián)囤積在里面，不讓它流動(dòng)，這樣多余的錢(qián)就不會(huì)進(jìn)入民生市場(chǎng)，對(duì)糧食等基本生活用品形成沖擊。房?jī)r(jià)一直在漲，就囤積了大量超發(fā)的貨幣。
五、房?jī)r(jià)惡性上漲的后果是什么?
房?jī)r(jià)惡性上漲，結(jié)果就是大多數(shù)人買(mǎi)不起房子，后果也很?chē)?yán)重，因此，房?jī)r(jià)可以漲，但是不能惡性上漲。此外也必須對(duì)漲幅有所控制，同時(shí)加強(qiáng)保障房建設(shè)，讓窮人有地方住。
六、如果房市崩潰，下跌一半甚至更多，后果是什么?
后果就是銀行呆賬急劇增加，銀行面臨破產(chǎn)。同時(shí)有很多行業(yè)倒掉，或者凋敝，造成失業(yè)增加，稅收減少，這是更不能接受的。所以，房?jī)r(jià)可以下跌，但必須在可以接受的幅度內(nèi)。
七、關(guān)于房產(chǎn)稅
大家都知道，賣(mài)地給財(cái)政帶來(lái)了滾滾財(cái)源。但土地一旦賣(mài)光，就不會(huì)有后繼收入了。因此，必須找到一個(gè)替代的財(cái)源來(lái)填充這部分的收入。這就是房產(chǎn)稅。所以，房產(chǎn)稅的推出，是板上釘釘?shù)氖虑?，只是時(shí)間早晚了，不可更改。之所以遲遲不出來(lái)，主要原因還是因?yàn)閴毫μ螅瑏?lái)自既得利益者們的壓力。
八、房地產(chǎn)業(yè)作為支柱行業(yè)會(huì)被放棄嗎?
不會(huì)?？纯闯擎?zhèn)化，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，將有數(shù)以?xún)|計(jì)的農(nóng)民搬進(jìn)城鎮(zhèn)居住。房子從哪里來(lái)?還不是靠開(kāi)發(fā)商建房子。再仔細(xì)看看各地的大開(kāi)發(fā)商，以上海為例，50大開(kāi)發(fā)商里面，有七成是國(guó)有的開(kāi)發(fā)商，不太可能全倒閉。
九、調(diào)控的目的是什么?
上面可以得出推論，調(diào)控的目的，既不是為了讓房?jī)r(jià)上漲，更不是為了讓房?jī)r(jià)下跌。目的是為了挖更大的坑，儲(chǔ)蓄更多的貨幣，免得貨幣泛濫造成通貨膨脹，后果不堪設(shè)想。
十、為什么通過(guò)交易環(huán)節(jié)征稅，而不是持有環(huán)節(jié)交稅?
因?yàn)樵诔钟协h(huán)節(jié)交稅，就會(huì)造成大量拋盤(pán)，嚴(yán)重的甚至造成市場(chǎng)崩潰。所以要在交易環(huán)節(jié)征稅。交易環(huán)節(jié)征稅，以及限購(gòu)的目的，就是讓交易減少，但又不妨礙真正地剛需購(gòu)買(mǎi)第一套房子。
打個(gè)比方，市場(chǎng)上本來(lái)有100套房子，每套1萬(wàn)塊，那么市場(chǎng)上頂多需要100萬(wàn)的資金就行了，后來(lái)，新建了200套房子，每套房子的價(jià)格變成了10萬(wàn)塊，如果這300套房子全部進(jìn)入市場(chǎng)交易，就需要3000萬(wàn)的資金，需要銀行提供這么多資金，會(huì)造成進(jìn)一步的通貨膨脹壓力。
所以現(xiàn)在調(diào)控的思路，就是盡量?jī)鼋Y(jié)交易，把錢(qián)變成凝固的水泥，握在老百姓(603883)手里，變成紙上財(cái)富，不能輕易套現(xiàn)。
十一、房?jī)r(jià)取決于什么?
房?jī)r(jià)是漲是跌，并不取決于調(diào)控，而是取決于人民幣對(duì)美元的走勢(shì)。美元貶值，人民幣升值，所以大量外資就涌進(jìn)中國(guó)，由于強(qiáng)制結(jié)匯，所以就得被迫發(fā)行更多人民幣，形成通貨膨脹壓力。如果美元走強(qiáng)，人民幣開(kāi)始貶值，那么外資涌出中國(guó)，人行被迫收回人民幣，將儲(chǔ)備的美元還給外資企業(yè)，流出中國(guó)，于是通貨膨脹壓力減小，市場(chǎng)上人民幣減少，房?jī)r(jià)就下跌。
所以，房?jī)r(jià)的漲跌基本上取決于人民幣美金的走勢(shì)。從過(guò)去幾年的人民幣走勢(shì)圖和房?jī)r(jià)上漲圖來(lái)看，兩者驚人地重合。
深圳周邊樓市調(diào)控
深圳
最新政策時(shí)間：年10月4日
(一)限購(gòu)
1.本市戶(hù)籍成年單身人士(含離異)限購(gòu)1套住房
2.本市戶(hù)籍居民家庭
(含部分家庭成員為深圳戶(hù)籍居民的家庭)
限購(gòu)2套住房
3.連續(xù)繳納5年以上個(gè)人所得稅或社保的非戶(hù)籍居民家庭
限購(gòu)1套住房。
(二)限貸
1.無(wú)房且無(wú)貸款記錄，繼續(xù)執(zhí)行三成首付。
2.無(wú)房但有貸款記錄，首付不低于五成。
3.已有1套住房的，首付提高到七成以上。
(三)重點(diǎn)打擊零首付、首付貸、眾籌買(mǎi)房
(四)對(duì)超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)且不接受
價(jià)格指導(dǎo)的企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責(zé)令整改。
廣州
最新政策時(shí)間：年3月31日
(一)限購(gòu)：
1.本地戶(hù)籍居民限購(gòu)2套
2.本市戶(hù)籍單身(含離異)人士限購(gòu)1套
3.非本市戶(hù)籍需連續(xù)繳滿(mǎn)5年個(gè)稅或社保，限購(gòu)1套
4.非本市戶(hù)籍居民家庭在從化、
增城區(qū)內(nèi)限購(gòu)(含受贈(zèng))1套住房。
5.境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房按照現(xiàn)行政策
6.居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù);企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位(簡(jiǎn)稱(chēng)法人單位，下同)新購(gòu)買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)3年后方可轉(zhuǎn)讓。
7.住房贈(zèng)與他人的，須滿(mǎn)2年后方可再次購(gòu)買(mǎi)住房;接受住房贈(zèng)與的，須符合本市的現(xiàn)行限購(gòu)政策。
(二)限貸：
1.無(wú)房無(wú)貸(過(guò))者：首付最低3成
2.無(wú)房有貸款記錄者：普通住房首付最低4成
3.有房無(wú)貸款記錄者/首套房貸還清者：首付最低5成
4.有房首套未還清者：首付最低7成
5.有房購(gòu)買(mǎi)非普通商品房：首付最低7成
6.對(duì)離婚一年以?xún)?nèi)的住房貸款的申請(qǐng)人，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照居民家庭在本市擁有1套住房的信貸政策執(zhí)行。
7.對(duì)已成年、未就業(yè)、沒(méi)有固定收入且還款資金來(lái)源于其他共同還款人的借款人，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步嚴(yán)格住房貸款條件，按照居民家庭在本市擁有1套住房的信貸政策執(zhí)行。
8.本市戶(hù)籍職工連續(xù)足額繳存1年以上，非本市戶(hù)籍職工連續(xù)足額繳存2年以上，方可申請(qǐng)住房公積金貸款。
惠州
最新政策時(shí)間：年4月9日
新購(gòu)買(mǎi)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年方可轉(zhuǎn)讓。
新建商品房和二手房須納入網(wǎng)簽系統(tǒng)管理，嚴(yán)禁“一房多賣(mài)”，嚴(yán)厲打擊“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為。加大二手房交易資金監(jiān)管力度，確保資金安全。
已達(dá)到預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，須在30天內(nèi)到價(jià)格主管部門(mén)申請(qǐng)價(jià)格監(jiān)制，完成價(jià)格監(jiān)制后15天內(nèi)到房管部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，沒(méi)有按時(shí)完成申報(bào)工作的，1年內(nèi)不允許其申報(bào)價(jià)格監(jiān)制和申報(bào)預(yù)售。
東莞
最新政策時(shí)間：年03月21日
(一)限購(gòu)
有無(wú)本市戶(hù)籍都限購(gòu)2套新房;其中非本市戶(hù)籍第2套需連續(xù)2年社保
(二)限貸
1.兩套房以上暫停貸款
2.首套房、有貸款記錄但無(wú)房、有房貸款已結(jié)清，首付3成
3.首套房貸款未結(jié)清，二套房首付4成;144平方米以上非普通住宅首付6成
(三)限價(jià)
1.重啟備案價(jià);實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)，下浮幅度不得超15%;
2.新房備案價(jià)不得明顯高于同區(qū)域同類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格;上漲幅度不得高于最后一次備案價(jià)的5%。
佛山
最新政策時(shí)間：年03月21日
(一)限購(gòu)
有無(wú)本市戶(hù)籍都限購(gòu)2套新房;其中非本市戶(hù)籍第2套需連續(xù)2年社保
(二)限貸
1.兩套房以上暫停貸款
2.首套房、有貸款記錄但無(wú)房、有房貸款已結(jié)清，首付3成
3.首套房貸款未結(jié)清，二套房首付4成;144平方米以上非普通住宅首付6成
(三)限價(jià)
1.重啟備案價(jià);實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)，下浮幅度不得超15%;
2.新房備案價(jià)不得明顯高于同區(qū)域同類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格;上漲幅度不得高于最后一次備案價(jià)的5%。
珠海
最近政策時(shí)間：-4-8
1、限購(gòu)范圍升級(jí)至“全市”及“所有戶(hù)型”
自本《通知》印發(fā)日起，在全市范圍內(nèi)，將全部住宅戶(hù)型納入限購(gòu)。
2、需5年個(gè)稅或社保
同時(shí)對(duì)無(wú)法提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所有稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在全市范圍內(nèi)向其銷(xiāo)售商品住房(含新建商品房和二手房)。
3、購(gòu)房滿(mǎn)3年才可上市交易(轉(zhuǎn)讓)
新購(gòu)買(mǎi)的普通住房(包含法人單位和居民家庭)，須在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年之后才能上市交易(轉(zhuǎn)讓)。
4、首付款比例最高提至七成
《通知》進(jìn)一步加強(qiáng)差別化住房信貸政策。在現(xiàn)行限貸政策的基礎(chǔ)上，對(duì)于擁有住房和貸款不同情況的居民，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房首付款比例提高至不低于40%、50%，購(gòu)買(mǎi)非普通住房的最低首付款比例分別提高至60%、70%。
5、企業(yè)和個(gè)人競(jìng)買(mǎi)土地保證金不得低于出讓底價(jià)的60%
強(qiáng)化土地購(gòu)置資金的監(jiān)管，土地購(gòu)置資金來(lái)源不屬于開(kāi)發(fā)貸款、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資等，違反者取消中標(biāo)資格并沒(méi)收競(jìng)地保證金。進(jìn)一步提高競(jìng)買(mǎi)土地保證金的比例，企業(yè)和個(gè)人競(jìng)買(mǎi)土地保證金不得低于出讓底價(jià)的60% 。
6、土地出讓試行“雙限”
研究試行“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”等新型土地出讓方式，穩(wěn)定市場(chǎng)合理預(yù)期，促進(jìn)土地市場(chǎng)理性穩(wěn)定。
中山
最近政策時(shí)間：年3月26日
(一)限購(gòu)
1.對(duì)擁有3套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭，暫停向其銷(xiāo)售新房。
2.非本市戶(hù)籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前半年以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，允許購(gòu)買(mǎi)1套新房。
3.對(duì)擁有2套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停向其銷(xiāo)售新房。
非本市戶(hù)籍居民家庭不得通過(guò)提供補(bǔ)繳個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明購(gòu)買(mǎi)新房。
4.對(duì)在中山轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有住房的祖籍中山的華僑及港澳臺(tái)同胞家庭，允許購(gòu)買(mǎi)1套新房。
(二)限貸
符合條件的購(gòu)房者，首套房首付不低于30%，二套房首付不低于40%。
1.居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房，首付不低于30%。
2.對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房的居民家庭、擁有1套住房但沒(méi)有購(gòu)房貸款記錄的或相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)住房的最低首付款比例不低于30%。
3.居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)住房的最低首付款比例不低于40%。
4.對(duì)本市戶(hù)籍居民家庭，暫停發(fā)放第三套及以上住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。對(duì)非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停發(fā)放第二套及以上住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
(三)限價(jià)
1.對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，價(jià)格主管部門(mén)不予備案;沒(méi)有進(jìn)行價(jià)格備案的項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可，屬于現(xiàn)樓銷(xiāo)售的暫不辦理權(quán)屬登記。
2.實(shí)行“一套一標(biāo)、一房一價(jià)”，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。同一批次分批銷(xiāo)售時(shí)，不得提高銷(xiāo)售價(jià)格。
3.嚴(yán)肅查處哄抬房?jī)r(jià)等價(jià)格違法行為。禁止隱瞞銷(xiāo)售情況，捂盤(pán)惜售。
江門(mén)
最近政策時(shí)間：年4月22日
(一)限購(gòu)
1. 本市戶(hù)籍居民家庭擁有3套及以上住房的，暫停向其銷(xiāo)售新建商品住房;
2. 非本市戶(hù)籍家庭擁有2套及以上住房的，擁有1套住房且無(wú)法提供購(gòu)房之日前一年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，暫停向其銷(xiāo)售新建住房;非本市戶(hù)籍家庭提供半年以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，允許購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房。并且，通過(guò)提供補(bǔ)繳個(gè)人所得稅證明或社保證明的不予承認(rèn)。
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