武漢公積金貸款政策
年武漢公積金貸款政策
背景
樓市火爆個(gè)貸率攀升
不調(diào)整將“僧多粥少”
三大變化中，均涉及“下調(diào)”。從表面上看，這是武漢市公貸政策的緊縮，然而，眼下武漢樓市成交火爆，購房者眾多，為何要在這個(gè)時(shí)候緊縮公貸政策?
對(duì)此，武漢市住房公積金管理中心巡視員簡德齊表示，近幾年來，該中心為滿足繳存職工剛需和改善性住房需求，降低公貸門檻，應(yīng)貸盡貸，使得武漢的公積金使用率一直處于較高水平。截至今年2月底，武漢市住房公積金累計(jì)歸集總額1510億元，歸集余額773億元，累計(jì)已向45.8萬戶職工家庭發(fā)放公積金個(gè)人貸款總額1249億元，貸款余額825億元，武漢的公積金個(gè)貸率已達(dá)106.8%，在全國15個(gè)副省級(jí)城市中位列第一。
然而，由于住房公積金提取和貸款業(yè)務(wù)快速增長，武漢市的公積金資金多年處于凈流出狀態(tài)，且個(gè)貸率仍在不斷攀升，流動(dòng)性不足的矛盾凸顯。其次，經(jīng)過去年四次降息，存貸利差大幅減小，大大壓縮了貼息融資的空間，武漢公積金資產(chǎn)增值總水平下降，已接近盈虧平衡點(diǎn)。再者，為落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，幫助企業(yè)降低成本，今年，武漢還將適當(dāng)降低企業(yè)公積金繳存比例。受此影響，武漢市住房公積金管理中心決定對(duì)公貸政策作出調(diào)整。“調(diào)整過后，單筆貸款的額度會(huì)有所下降，但好處在于，公積金貸款可以惠及更多的群體。”簡德齊表示，如果不作出調(diào)整，武漢市公積金貸款勢(shì)必會(huì)面臨“僧多粥少”的局面。調(diào)整過后，單筆貸款變少了，就可以貸出更多筆，惠及更多有剛性需求的職工。
變化
實(shí)際可貸額度縮水兩成多
月繳500元超兩年可貸滿
據(jù)介紹，武漢市繳存住房公積金的職工共有約180萬人。截至目前，武漢市每筆公積金貸款的平均數(shù)為37.4萬元。新政中，公積金貸款最高額度從60萬下調(diào)到50萬以后，仍高出平均數(shù)10多萬元。
記者了解到，目前，武漢市公積金貸款實(shí)際額度的計(jì)算有兩種算法。一種是以“貸款能力系數(shù)”為依據(jù)，具體公式為：貸款額度=(借款人公積金月繳存額÷個(gè)人繳存比例與單位繳存比例之和+配偶公積金月繳存額÷配偶繳存比例與單位繳存比例之和)×貸款能力系數(shù)×12個(gè)月×貸款年限。另一種是以“繳存時(shí)間系數(shù)”為依據(jù)，具體公式為：貸款額度=(借款人公積金繳存余額+配偶公積金繳存余額)×20倍×繳存時(shí)間系數(shù)。公積金管理中心在最終審核時(shí)，會(huì)取兩種算法中較低的一個(gè)數(shù)值。
新政中，還貸能力系數(shù)(用來計(jì)算貸款人的還款能力，是貸款本金與貸款者當(dāng)月收入的比例，制定還貸能力系數(shù)，是為降低部分借款人因每月還款額占家庭收入比例過高而無力償還的風(fēng)險(xiǎn))由之前的45%下調(diào)到了全國通行標(biāo)準(zhǔn)35%;繳存時(shí)間系數(shù)(繳存時(shí)間越長，系數(shù)越高，實(shí)際可貸額度也越高)也均有所下調(diào)，意味著在同一繳存條件下，新政之后所能申請(qǐng)到的實(shí)際可貸額度會(huì)有所降低。從系數(shù)調(diào)整的幅度來看，新政之后，對(duì)于職工個(gè)人來說，實(shí)際可貸額度將比以前下降兩成多。
在新政實(shí)施后，若想一筆貸滿50萬元，需要什么樣的繳存水平?記者請(qǐng)武漢公積金管理中心計(jì)算師算了一筆賬，以一名個(gè)人月繳存500元、單位月繳存500元，繳存比例均為12%上限的職工為例，若該職工繳存年限超過兩年，按照“貸款能力系數(shù)”算法所得出的額度為52.5萬元，以“繳存時(shí)間系數(shù)”算法所得出的額度為50萬元。以此反推，若想一筆貸滿50萬元，在個(gè)人及單位繳存比例達(dá)到12%上限的前提下，該職工個(gè)人的月繳存額需要超過500元、繳存時(shí)間需要超過兩年。而按照新政實(shí)施之前，該職工個(gè)人只需要月繳存額超過350元、繳存時(shí)間超過1年即可。
值得留意的是，這種算法僅是針對(duì)首套房、首次使用公積金貸款，且公貸總額不超過購房總價(jià)的80%。
市場
武漢土地及房源均充裕
將有系列動(dòng)作穩(wěn)定樓市
記者從武漢市住房公積金管理中心了解到，目前，武漢市公積金貸款的使用中，用于購買首套住房的占74%、40歲以下年輕人使用的占76%、用以購買的住房在120平米以下的占80%、使用者家庭月收入在7000元以下的占64%，也就是說，公貸的重心仍然側(cè)重于首套房、低收入以及剛需族。
簡德齊透露，目前，國家層面已經(jīng)出臺(tái)了向無單位人員開放公積金的政策，武漢市公積金管理中心正在加緊研究，制定細(xì)則，若速度快的話，該措施有望在今年內(nèi)出臺(tái)。
在樓市火爆、日光盤頻現(xiàn)的狀況下，公積金貸款政策的調(diào)整，是否會(huì)影響到敏感的房地產(chǎn)開發(fā)商?昨日發(fā)布新政的同時(shí)，武漢市土地規(guī)劃局和武漢市房管局的相關(guān)負(fù)責(zé)人也來到現(xiàn)場稱：武漢的建設(shè)用地及房源均充裕，將于本月內(nèi)啟動(dòng)專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)商的違規(guī)行為，進(jìn)一步規(guī)范武漢樓市的健康發(fā)展。
據(jù)武漢市國土規(guī)劃局土地利用處處長鄒朝富介紹，目前，武漢市仍有400公頃的土地儲(chǔ)備，隨時(shí)可以根據(jù)市場需求對(duì)外出讓，在整個(gè)“十三五”期間，武漢市都不會(huì)缺地。同時(shí)，他們目前正在規(guī)劃建設(shè)18個(gè)地鐵小鎮(zhèn)，這些小鎮(zhèn)依附著地鐵網(wǎng)絡(luò)，位于中心城區(qū)與新城區(qū)的交接地段，可吸納居民700萬人，解決“都往市中心擠”的城市病。
武漢市房管局房產(chǎn)開發(fā)和市場監(jiān)管處處長劉震表示，本月內(nèi)，武漢市將開展房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治行動(dòng)，對(duì)于已取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，必須一次性公開全部準(zhǔn)售房源，嚴(yán)厲打擊提前認(rèn)籌、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)等違規(guī)行為;如若查實(shí)，相關(guān)開發(fā)商將被錄入房地產(chǎn)市場信用信息系統(tǒng)，對(duì)社會(huì)公示。劉震提醒廣大市民，武漢市的商品房目前有1145萬平方米的庫存量，中心城區(qū)和新城區(qū)各占一半，去庫存周期為6到7個(gè)月，整體上說，武漢市的房源并不緊缺，切忌盲目搶房。
武漢公積金貸款條件
1、凡在武漢住房公積金管理中心及其分中心(以下統(tǒng)稱“管理中心”)按規(guī)定連續(xù)正常足額繳存住房公積金達(dá)6個(gè)月(職工個(gè)人住房公積金繳存賬戶開戶時(shí)間距貸款申請(qǐng)時(shí)間滿180天，繳存賬戶狀態(tài)正常，按月連續(xù)繳存時(shí)間滿6個(gè)月，不含補(bǔ)繳)及以上的職工，在購買自住住房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款或組合貸款。
2、借款人持有合法身份證件，且具有完全民事行為能力;
3、借款人及其配偶信用記錄良好，符合公積金貸款審核標(biāo)準(zhǔn);
4、有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和按時(shí)歸還公積金貸款本息的能力;
5、具有真實(shí)購房行為，且除住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款外，該購房行為一般發(fā)生在一年以內(nèi);所購住房權(quán)屬清晰、手續(xù)合法齊全且無法律糾紛;
6、無尚未還清的公積金貸款;
7、同意以所購住房進(jìn)行貸款抵押，或以國債、銀行定期存單、有價(jià)證券等管理中心認(rèn)可的方式提供擔(dān)保。"
貸款流程
1、借款人夫妻雙方身份證、戶口簿原件及復(fù)印件;
2、婚姻狀況證明原件及復(fù)印件(單身證明由民政部門出具);
3、經(jīng)房產(chǎn)部門備案的購房合同和不低于房屋總價(jià)20%的首付款收據(jù)原件及復(fù)印件;
4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。
公積金提取
職工有以下情況可提取公積金：
1、購買、建造、翻建、大修自住住房;
2、償還產(chǎn)權(quán)自有的住房貸款本息;
3、租賃住房自住
4、離休、退休(退職);
5、完全或部分喪失勞動(dòng)能力，且與單位終止勞動(dòng)關(guān)系;
6、本市戶口職工與所在單位終止勞動(dòng)關(guān)系后，未重新就業(yè)滿5年或者男性年滿50周歲、女性年滿45周歲;
7、非本市戶口職工與所在單位終止勞動(dòng)關(guān)系后未在本市重新就業(yè);5、享受城鎮(zhèn)最低生活保障;
8、出國、出境定居;
9、職工死亡或被宣告死亡。"
公積金繳存
1、繳存比例：武漢地區(qū)現(xiàn)行的住房公積金繳存比例，即職工個(gè)人繳存和單位為職工繳存的最低比例均不得低于8%;有條件的單位可以根據(jù)各自實(shí)際情況提高繳存比例，但最高比例均不得超過12%。
2、繳存上限：職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位為職工繳存住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。
3、繳存基數(shù)：繳存基數(shù)為職工本人上一年度月平均工資。新參加工作的職工從參加工作第二個(gè)月，本人當(dāng)月工資為繳存基數(shù);單位新調(diào)入的職工從調(diào)入單位發(fā)放工資之日起，職工本人當(dāng)月工資為繳存基數(shù)。年度調(diào)整時(shí)，繳存基數(shù)以職工上一年度的月平均工資作為繳存基數(shù)，職工工資按照國家統(tǒng)計(jì)局規(guī)定列入工資總額統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目計(jì)算。
還款說明
提前還款：借款人從貸款發(fā)放的次月起，可隨時(shí)(無次數(shù)限制)到其貸款銀行所屬公積金業(yè)務(wù)經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)辦理提前還款業(yè)務(wù)。每次提前部分還款的金額須不少于5000元。
還款方式：等額本息(每月等額還款)或等額本金(首月還款額最多，后逐月等額遞減)。