全國樓市政策
年全國樓市政策
今年年初以來，在多地所推行的樓市調(diào)控政策無疑給正在急速奔馳的房地產(chǎn)市場“踩”了“急剎車”。
根據(jù)央行近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)貸款新增1.7萬億元，比年占比低4.5個百分點。
但值得注意的是，3月份是全國多個城市頒布樓市限購政策的集中期，具體到3月份單月的貸款數(shù)據(jù)來看，卻是“不降反升”的狀態(tài)。住戶部門中長期貸款(主要是居民個人房貸)增加4503億元，較上月多增699億元，也高于上年同期的4397億元。
在許多分析人士看來，這主要是三四線城市房屋銷量依然保持高位所致。此外，部分一二線熱點城市二手房交易也并未完全降溫。也有專家指出，由于居民貸款延遲發(fā)放，可能導致居民中長期貸款回落相對于房產(chǎn)調(diào)控政策有所滯后。
而在此背景下，樓市繼續(xù)收緊恐怕已是板上釘釘了。
去庫存拉動
今年年初以來，各地的樓市調(diào)控政策不斷升級。自3月1日起，涿州、杭州、南昌、三亞、北京等多城市相繼發(fā)布樓市限購政策升級版。據(jù)不完全統(tǒng)計，3月全國約30個城市發(fā)布了房貸調(diào)控新政。
其中，北京更是出臺了升級版的樓市調(diào)控政策——“認房又認貸”，對于居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例均不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例均不低于80%。
然而，3月份的房貸數(shù)據(jù)卻不降反升，在許多業(yè)內(nèi)人士看來，這正是三四線樓市去庫存在發(fā)揮著效用。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析指出：“首先，居民戶貸款數(shù)據(jù)其中中長期基本為房貸，房貸數(shù)據(jù)依然處于歷史同期最高位，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場特別是三四線城市依然處于活躍中。”
其次，從數(shù)據(jù)上來看，一季度漲幅相比前期有所降低，其中特別是3月份漲幅下降情況最為明顯，一二線城市基本全面恢復了認房又認貸的信貸政策。“從政策預期看，本輪房價調(diào)控全面再升級，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀錄，多次政策可以說全方面封堵了任何炒房的可能性。”張大偉說。
與此同時，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時坦言，往往貸款上升和交易量的活躍程度有關系。“實際上這背后有一個結(jié)構(gòu)性的問題，即三四線城市市場交易處于高位，所以貸款數(shù)據(jù)較好，而一二線城市實際上已經(jīng)在執(zhí)行限購限貸、認房又認貸等政策，貸款方面的數(shù)據(jù)不會有太大的反彈。當然從銀行方面看，說明依然認可房貸業(yè)務，積極性較大。”
“房貸因素很容易影響市場交易，所以限貸政策實際上還是有一個較為明顯的作用，也是屬于短期和中期可以并用的一項政策。”嚴躍進說。
另一方面，房貸放貸時間的相對滯后，也在一定程度上影響了三月份總體的房貸數(shù)據(jù)。張大偉指出，目前的高點數(shù)據(jù)基本體現(xiàn)的是半年之前新建住宅成交與1-2個月前的二手房成交數(shù)據(jù)。“新建住宅房貸期房成交比例高，房貸放寬基本在一年后的封頂周期。”
誠然，嚴躍進認為，房貸因素很容易影響市場交易，所以限貸政策實際上還是有一個較為明顯的作用，也是屬于短期和中期可以并用的一項政策。
房價體現(xiàn)緊縮見效
張大偉認為，目前各地樓市調(diào)控政策加碼趨勢持續(xù)，市場出現(xiàn)明顯的平穩(wěn)現(xiàn)象，房貸是影響房價走勢的最關鍵指標，從趨勢上來看也逐漸開始趨緊，這有利于房地產(chǎn)調(diào)控的落地，收緊的房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控約束房價上漲作用更明顯。
4月18日，國家統(tǒng)計局公布的《年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續(xù)回落，環(huán)比總體平穩(wěn)。從同比看，3月份15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0個百分點之間。從環(huán)比看，6個城市新建商品住宅價格比上月下降，降幅在0.1至0.7個百分點之間;6個城市漲幅在0.5%以內(nèi)。
易居研究院對70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行簡單算術平均，計算得知，年3月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅為0.7%，相比2月份0.3%的增幅有所擴大。嚴躍進指出，這也可以解釋3月份各地密集收緊購房政策的現(xiàn)象。
對此，嚴躍進具體指出：“在連續(xù)15個月同比下跌后，年12月房價首次出現(xiàn)同比正增長。隨后增幅總體處于不斷擴大的態(tài)勢，到年12月份增幅呈現(xiàn)構(gòu)筑頂部的特征。到了年1月份則出現(xiàn)了首次收窄，即從年12月份的10.8%收窄至10.7%。這也意味著近14個月以來同比增幅出現(xiàn)了首次收窄態(tài)勢，體現(xiàn)了年四季度開始的房地產(chǎn)政策調(diào)控是積極有效的。而到了年3月份增幅繼續(xù)回落，為10.3%。”
但值得注意的是，3月房價上漲的城市依然有20個。對此，張大偉認為，與往常樓市在全面升溫后再調(diào)控不一樣的是，本輪政策在3月市場未完全失控的情況下，從3月17日開啟全國新一輪升級版調(diào)控潮，明顯抑制了市場的升溫幅度。
“從房產(chǎn)交易看，3月是慣例的高峰期。往年的3月市場都會在春節(jié)后有所升溫，即使在調(diào)控周期，3月也相對是短期的成交高點;與此同時，銀行的房地產(chǎn)信貸政策依然處于寬松階段，特別是1-2月。年一季度居民戶中長期貸款額度達到了1.46萬億，相比年同期上漲了32.7%。”張大偉說。
“信貸是決定短期房價的最關鍵因素，目前看信貸收緊趨勢下短期房價調(diào)控壓力大。”張大偉坦言。
調(diào)控將繼續(xù)收緊
實際上，不滿足于一直以來的“限購”、“限貸”，目前全國各地樓市調(diào)控政策有進一步加碼態(tài)勢。截至發(fā)稿之時，全國有十余個城市出臺“限售令”，包括福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、成都等。
對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，過去一年樓市升溫使大量投資投機者進入房地產(chǎn)市場，全國住房貸款交易金額占比升高，金融杠桿持續(xù)擴大。“限售”政策的邏輯在于防控系統(tǒng)性金融風險，將金融風險鎖在賬面上。同時，這還可以為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭取更多時間，尤其是為樓市長效調(diào)控機制作相關的準備措施，如房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)登記等。
此外，記者注意到，住建部及國土資源部近日發(fā)布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作的通知》。其中最核心的一條便是，根據(jù)房地產(chǎn)庫存去化周期，確定房地產(chǎn)供給的規(guī)模和節(jié)奏。各城市“消化周期在36個月以上的，應停止供地;36~18個月的，要減少供地;12~6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”。
對此，相關分析人士認為，上述文件實施后，房地產(chǎn)市場價格將總體走平。一線城市庫存去化周期較短，短期看土地供給有增加預期，但新增住宅用地可能更多分布在外圍區(qū)域，中心區(qū)房價仍存在繼續(xù)小幅上漲的可能。對庫存去化周期較長的三四線城市而言，節(jié)奏過快、規(guī)模過大的土地出讓行為將受到限制。另外，三四線城市的投機購房行為也將受到打擊，投機客將趨于退出。從重慶模式的經(jīng)驗看，隨著土地供給的有序增加，地產(chǎn)周期中的價格波幅將收窄。
除此之外，金融方面的調(diào)控或許也將繼續(xù)加碼。嚴躍進認為，二季度貸款方面會繼續(xù)收緊，尤其是會加大審核。而從銀監(jiān)部門的思路看，控制商業(yè)銀行貸款風險也是主要工作，所以這會使得此類貸款業(yè)務面臨各類管制，總體上也是為了促進交易平穩(wěn)。
未來十年中國樓市的12大趨勢
1.城市之間房價差距將更大
由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區(qū)，城市發(fā)展中的“馬太效應”將日益明顯。
過去5年里，中國形成了三大三小6個人口增長中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周邊城市;“三小”是鄭州、長沙和“廈門 泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。
2.大城市房屋日益資產(chǎn)化
一線城市，以及10個左右的強二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對于多數(shù)中國人來說，房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。
3.小戶型將機械化
20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場景。開發(fā)商越來越像客機、游輪的生產(chǎn)商。
4.逆城市化很難出現(xiàn)
未來10到20年流行城里人到農(nóng)村買地，建別墅?中國很難出現(xiàn)這種局面。因為中國人多地少，土地國家所有;公共資源分配不均衡也讓農(nóng)村生活不方便、不安全。
5.大城市很難“去中心化”
國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。
6.商鋪面臨價值重估
傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險的資產(chǎn)，因為單價太高。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”隨時會發(fā)生。
7.寫字樓跟住宅價格將長期倒掛
網(wǎng)絡時代流行在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公，寫字樓“剛需”不足。未來投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就要投資好的寫字樓。
8.房產(chǎn)稅會出臺，但對市場影響不大
房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，但不會嚴厲。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會最高。整體而言，房產(chǎn)稅對房價影響不大。
9.計劃生育政策將逐步調(diào)整，但對樓市影響不大
全面放開二胎，已經(jīng)沒有任何懸念，只是時間問題。未來，可能還會有更寬松的人口政策。這對樓市構(gòu)成長期利好，但作用可能沒有想象的大，因為年輕人生育上積極性在下降。早晚有一天會有地方政府宣布：多生一個孩子，獎勵半套房子。
10.大城市房價呈不斷上漲趨勢
中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。
11.房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型
最終國內(nèi)也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開這個行業(yè)另謀出路。
12.“互聯(lián)化 房地產(chǎn)”泡沫將破
隨著美元加息臨近，美國股市大調(diào)整已經(jīng)開始。在中國，IPO注冊制改革因股災已經(jīng)不可避免地被延后，讓過去兩年里瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。年很可能是“互聯(lián)網(wǎng) ”一次全面的退潮。沒有盈利模式的“互聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn)”企業(yè)，將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的重塑，卻不會停止。